Localización de la vivienda y el exceso de oferta

Economista y profesor de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, explica en esta entrevista que la evolución de los precios de la vivienda en 2011 dependerá de la localización de los pisos y de la oferta existente en cada zona.

Gonzalo Bernardos

fotocasa.es: ¿Cuál es la frase que mejor resume lo que ha supuesto el 2010 para el sector inmobiliario?
Gonzalo Bernardos: “2010: el año en que vimos un espejismo inmobiliario”. La mejora de las ventas observada, notable en la mayoría de las grandes ciudades (aunque no lo digan así las estadísticas oficiales), ha estado basada principalmente en los incentivos fiscales. El aumento del IVA del 1% en julio de 2010 y la desaparición de la desgravación en el IRPF por compra de vivienda habitual para las rentas superiores a 24.107,20 euros han sido la clave de la mejora del mercado. Durante 2011, las ventas bajarán, principalmente debido a la reducción de las observadas en los distritos de las grandes ciudades donde habita la clase media – alta.

fotocasa.es: ¿Considera que repuntarán o bajarán los precios de las viviendas en 2011?
Gonzalo Bernardos: En los siguientes años, la evolución de los precios y de las transacciones no sólo será sustancialmente diferente en distintas ciudades, sino en algunas ocasiones dentro de un distrito, barrio o incluso calle de una misma urbe. En el último trimestre de 2010, probablemente el precio de la vivienda haya dejado de disminuir en las zonas más consolidadas (aunque no en las de alto standing) de las principales localidades españolas, pero aún continúe haciéndolo en la mayor parte del país. Desde mi perspectiva, el ajuste de precios, aunque ha sido elevado y notablemente superior al indicado por las estadísticas oficiales, no finalizará por completo en diciembre de 2010. Así, entre otros segmentos de mercado, aún le queda recorrido a la baja en la mayoría de las localidades turísticas (entre un 15% y un 20%), en los nuevos ensanches de algunas ciudades medianas (algo más del 10%) y en los barrios con menor calidad de vida de las urbes más pobladas (alrededor del 5%).

Las principales claves que explicarán durante los próximos ejercicios la diferente evolución del mercado residencial en distintos lugares serán la localización de la vivienda y el exceso de oferta existente en sus alrededores. La primera variable determinará primordialmente la magnitud de la demanda potencial; la segunda, la probabilidad de que el precio continúe bajando o haya ya dejado de disminuir. No obstante, en ningún caso, en los próximos años se espera en ningún segmento de mercado una subida del precio de la vivienda.

Las entidades financieras no venderán prácticamente ningún inmueble en el que pierdan un 20% o 30%
fotocasa.es: ¿Cómo evolucionará la liberación del stock del próximo año?
Gonzalo Bernardos: Durante el próximo año, el stock disminuirá aproximadamente en 125.000 viviendas, ya que considero que se venderán alrededor de 260.000 nuevas residencias (la estadística oficial normalmente subestima la cifra de ventas) y se iniciarán unas 135.000. Desde el año 2009, el stock de vivienda nueva disponible está disminuyendo y probablemente, si no aumenta significativamente la oferta, en las mejores zonas de las grandes ciudades no existirá en los próximos años (a partir de 2013) la suficiente oferta de vivienda nueva para satisfacer las necesidades de la demanda. En dichas ubicaciones, probablemente la única opción de compra será una residencia de segunda mano.

fotocasa.es: ¿Considera que las entidades financieras con sus inmobiliarias serán las protagonistas del sector en el próximo año?
Gonzalo Bernardos: No. Las entidades financieras no venderán prácticamente ningún inmueble en el que pierdan un 20% o 30%. Si así lo hicieran, perjudicarían notablemente una cuenta de resultados ya seriamente lastrada por el aumento de la morosidad y la reducción del margen de intermediación. Probablemente, para evitar provisionar un 30% del valor de los inmuebles que tienen en balance realicen dos actuaciones: traspasen una parte de su cartera a una empresa inmobiliaria “independiente” (en base a su valor hipotecario) o los vendan en el mercado sin pérdidas (es decir, sobrevalorados) con unas condiciones financieras fantásticas. En este caso, el comprador no pondría prácticamente ni un solo euro de su bolsillo, tendría un período relativamente elevado de carencia de capital y probablemente otro parcial de intereses.

fotocasa.es: ¿Valora la posibilidad de que el Gobierno dé marcha atrás en su decisión de limitar la desgravación fiscal?
Gonzalo Bernardos: ¡Ojalá lo hiciera!. No tiene ningún sentido que en un escenario en el que la oferta de viviendas es muy superior a la demanda, el gobierno penalice a los compradores a través del encarecimiento de la vivienda. La eliminación de la desgravación era correcta en 2004, cuando la demanda era excesiva y superaba con creces a la oferta. En cambio, de ninguna manera ahora. No obstante, en el período 2004 – 2007 la recaudación tributaria crecía a un elevado ritmo y, por ello, un déficit público del 0,3% del PIB se convirtió en un superávit del 2%. En este escenario, el gasto que suponía la indicada desgravación fiscal era “pecata minuta”. En cambio, ahora la reducción de un inmenso déficit público (11,1% en 2009) es la prioridad y piensan que, mediante la eliminación de la desgravación fiscal para rentas superiores a 24.107,20 euros, pueden ahorrarse aproximadamente 1.500 millones de euros que van a contribuir a conseguir dicho objetivo. Desde mi perspectiva, es un tremendo error, incluso en materia fiscal, pues, especialmente a corto plazo, los ingresos tributarios que generan la venta de nuevas viviendas superan a los gastos. .

fotocasa.es: ¿Se consolidará el alquiler como una alternativa firme a la compra de vivienda?
Gonzalo Bernardos: No. El alquiler para la mayoría de familias continuará siendo una opción temporal. Por tradición y por motivos principalmente sociológicos, en nuestro país prácticamente nadie quiere morir en una vivienda de alquiler. Así lo indican la mayoría de encuestas sobre el tema. No obstante, el miedo a quedar desempleado, la escasa expectativa de mejora salarial, la dificultad para ahorrar la entrada del piso y el endurecimiento de las condiciones de los créditos hipotecarios (excepto las referentes al tipo de interés) están haciendo que numeras parejas y familias descarten la compra de una vivienda y prefieran continuar viviendo un tiempo más de alquiler.