no es vivienda nueva toda la que se estrena

El Gobierno ha vuelto a revolucionar el mercado inmobiliario con una nueva medida fiscal: la rebaja del IVA del 8% al 4% para las compraventas de vivienda nueva. Pero, ¿qué se entiende por 'vivienda nueva'? Estrenar una casa no significa que sea nueva. Al menos, ante Hacienda. Fiscalmente, este concepto nada tiene que ver, como pudiera parecer, con la edad del inmueble. Una realidad que, a buen seguro, desconoce la mayoría de potenciales compradores. Por ejemplo, ¿los pisos de la banca son nuevos? ¿su adquisición está gravada con el IVA que se paga al Estado o con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) -como casas de segunda mano- que se abona a las CCAA?

Para descifrar el significado fiscal de la comúnmente conocida como 'vivienda nueva', lejos de estar especificado en el Real Decreto-ley 9/2011 aprobado por el Ejecutivo, hay que remontarse a la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido. No es lo mismo 'vivienda nueva' a efectos tributarios que a efectos estadísticos o de ayudas. Legalmente, están exentas del IVA "las segundas y ulteriores entregas de edificaciones". Por lo tanto, se entiende por 'vivienda nueva' la "primera entrega" -como apunta la normativa de 1992-, "la (entrega) realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada". Estadísticamente, Fomento llama 'vivienda nueva' a las casas con menos de dos años de antigüedad.
"Como dice la ley del IVA, se conoce como 'vivienda nueva' la que se hace en primera transmisión, desde el promotor al comprador, y que esté terminada", afirma Enrique García, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). En este sentido, con el sector inmobiliario a la sombra de la banca, García especifica que la gran mayoría de los pisos de los bancos, en el punto de mira tras el anuncio de la medida, estaría etiquetada como 'vivienda usada' ya que la primera transmisión se produjo al pasar el inmueble acabado de las manos del promotor a la entidad financiera en forma dación en pago y adjudicación en subasta, principalmente. Es decir, los bancos y cajas sí que pagarán el 4% de IVA de los inmuebles que lleguen a sus carteras en lo que resta de 2011.

'Vivienda nueva' es sólo la "primera entrega" -dice la Ley de 1992-, de una vivienda terminada

De este modo, los compradores de pisos de la banca tendrían que abonar el ITP (en torno al 8%, en función de la CCAA en la que estemos) ya como segunda entrega (vivienda usada).

Bancos y vivienda nueva

Otra historia es si la entidad financiera 'heredó' una promoción en proceso de obra. "Cuando un promotor paga su deuda a una entidad financiera con un residencial no finalizado se produce una cesión jurídica de los derechos de la propiedad. No hay transmisión de viviendas y no hay certificado de fin de obra. Por lo tanto, el banco, ya propietario, será el encargado de finalizar la construcción y podrá vender las casas como nuevas", señala el portavoz de la OCU.

La gran mayoría de los pisos de los bancos estaría etiquetada como 'vivienda usada'

José María Mollinedo, secretario general de los Técnicos de Hacienda (Gestha), además de ratificar las explicaciones de García, aconseja a los compradores que se mantengan muy vigilantes y comprueben documentalmente antes de firmar que adquieren una vivienda nueva que no haya sido transmitida anteriormente. "Quizá algunos quieran aprovechar el tirón del incentivo de la rebaja del IVA para estimular al comprador y traspasar viviendas que aparentemente son nuevas y que en realidad no lo son ya que el tema es más complejo de lo que pudiera parecer y puede conllevar conflictos", apunta Mollinedo.

La OCU recomienda informase

Para no llegar a este polémico extremo, el portavoz de la OCU recomienda que el consumidor confirme en Hacienda ("dirigiéndose por escrito a este órgano mediante una consulta vinculante") que la casa que va a adquirir no ha sido transmitida anteriormente. Más allá de este consejo, García no cree que la medida vaya a tener gran repercusión y la califica de "insuficiente" por su "limitación temporal" y al estar dirigida "sólo a pisos nuevos". En su opinión, "la rebaja del IVA no compensa las expectativas de bajadas de precio y los consumidores seguirán esperando".

La venta sobre plano se verá afectada por la rebaja sólo parcialmente

Estas mismas fuentes indican además que la rebaja del IVA no sólo se puede aplicar sobre las casas en 'stock' -el gran lastre del sector y principal motivo por el que el Gobierno ha lanzado esta medida temporal-, también llega a las transacciones de viviendas sobre plano. Algo que, sin embargo, no confirman desde la Agencia Tributaria. "Los pagos a cuenta que se realicen en el periodo marcado por el Gobierno por la adquisición de una casa sobre plano tributarán un 4% de IVA", afirma Mollinedo. "El IVA se devenga en el momento del cobro de los pagos anticipados. Por lo tanto, la reducción del impuesto en estos casos sólo afecta a los desembolso hechos durante la vigencia de la misma", dice García.