¿Cuánto vale realmente una casa en España?

España enfrenta un problema a medida que las casas abandonadas tras la explosión de la burbuja inmobiliaria salen a la venta: determinar cuánto valen las propiedades.
Analistas, agentes de ventas inmobiliarias y economistas dicen que los datos que proveen el gobierno e incluso algunas grandes compañías de valuación subestiman la caída de los precios inmobiliarios. Esto está creando confusión y asustando a algunos inversionistas que podrían ayudar a los bancos a reducir la cantidad de propiedades que han acumulado.
Las discrepancias se deben, en parte, a una peculiaridad en la forma en que algunos precios de las viviendas en España son calculados. Los datos se basan no en los precios de venta reales, sino en tasaciones que hacen empresas privadas, que en un mercado desacelerado dependen mucho de los precios que piden los vendedores. El resultado es una variación en las estimaciones de los valores de las viviendas.
El Ministerio de Fomento recientemente informó que el precio por metro cuadrado de las viviendas a la venta en España ha caído 11% desde el punto máximo registrado en 2007. Pero datos de Tinsa, una empresa española de tasación, muestran que la caída en el mismo lapso fue de 18%.
Mientras tanto, muchas empresas más pequeñas que están ayudando a los bancos a vender propiedades dicen que los precios reales promedio han caído entre 20% y 30%.
Las discrepancias son importantes en un momento en que los inversionistas observan el estado de la economía española en medio de la crisis financiera europea. El rescate de Grecia este año y el anunciado de Irlanda no han logrado contener las preocupaciones de contagio a otros países de la zona. Los inversionistas ahora están nerviosos porque Portugal podría necesitar ayuda pronto.
Luego de Portugal, España es la siguiente preocupación y representa un dolor de cabeza potencialmente mucho más grande. El auge del sector de vivienda impulsó al alza los precios más de 100%, de acuerdo con un estudio de Luis Garicano, un profesor de la London School of Economics. El mercado español representó dos tercios de las unidades construidas en Europa entre 1999 y 2007, dice el estudio.
A medida que se desinfla la burbuja, las variaciones de los datos hacen difícil hacerse una idea real del panorama verdadero de caída en los precios de las viviendas y, por lo tanto, de la economía española.
Un riesgo es que la incertidumbre respecto al valor real de las propiedades oculte el monto de las pérdidas potenciales que están en los balances de los bancos. Las entidades españolas tienen alrededor de 60.000 millones de euros (US$82.000 millones) de bienes inmuebles, de acuerdo con el Banco de España.
"Podría significar que los bancos tendrán que sufrir altas provisiones por pérdidas durante varios trimestres aún", opinó Andrew Lim, un analista en Matrix Corporate en Londres.
Fuente: http://www.wsj.com/

Cabe aclarar que frecuentemente hay incertidumbre respecto a los precios de las propiedades en cualquier país que sale de un auge debido a factores como las transferencias no registradas o los cambios de temporada. Pero los observadores consideran que es especialmente aguda en España por varias razones.
Un factor es que los datos del Ministerio de Fomento de España se originan en una asociación de empresas de valoración inmobiliaria. Estas compañías, muchas de ellas locales, observan factores tales como los precios de venta de propiedades comparables. Pero si esa información no está disponible, toman en cuenta los precios que piden los vendedores, que no han caído tanto como los de venta reales en muchos casos. Las compañías también consideran otros factores, incluyendo la ubicación, el tipo de propiedad y el costo de construcción, dijo un portavoz de esa asociación.
Las compañías de tasación también han recibido críticas respecto a una potencial falta de independencia, debido a que muchas son propiedad de bancos. Sivasa, por ejemplo, es propiedad de Banco Santander S.A., mientras que CMS es parte de Cajasol, una entidad financiera de Sevilla.
Los representantes del Ministerio de Fomento y de la asociación que reúne a las empresas, Atasa, dicen que los métodos usados cumplen con los estándares europeos y que la independencia de las firmas está regulada por una ley aprobada en 2007.