fotocasa.es: ¿Qué valoración le merece el fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda?
José García-Montalvo: Es una excelente decisión que debía haberse tomado ya hace muchos años. Los incentivos fiscales a la compra han generado un sesgo excesivo hacia la posesión de una vivienda con los problemas que comporta en algunas situaciones el tomar una decisión financiera arriesgada concentrada en un solo activo comprado con un elevadísimo nivel de apalancamiento. Además, la desgravación a la vivienda se trasladaba directamente a un aumento del precio y, por tanto, solo beneficiaba, a costa de los contribuyentes, a promotoras e inmobiliarias.
fotocasa.es: ¿Considera que el fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda tuvo algún efecto sobre las compraventas de vivienda en los últimos meses de 2010?
José García-Montalvo: En principio se debería haber visto algún efecto positivo en las compraventas de 2010 por la anticipación de las compras. Sin embargo, aunque la compraventa de viviendas en 2010 ha aumentado un 6,8% respecto al 2009, la mejora se ha centrado en la primera parte del año (anticipación para evitar pagar el aumento del IVA, y el ITP en algunas comunidades) mientras en los últimos cuatro meses del año han habido caídas de las compraventas en tasa interanual según los datos registrales. Hay que recordar que, a diferencia del aumento del IVA, la eliminación de la desgravación no afecta a la mayoría de las familias (que tienen rentas declaradas por debajo del límite para desgravarse a partir de 2011) y esto ha podido tener influencia en el efecto de la medida. En cualquier caso, el dato registral de diciembre es muy probable que no capte el probable aumento de las compraventas de ese mes debido a los retrasos en el registro. Finalmente, no deja de ser curioso que dos de las tres CC.AA. que han visto crecer más las compraventas en 2010 sean del grupo de las que no eliminaran la desgravación (País Vasco y Madrid).
Debería de eliminarse la VPO en propiedad y ser sólo de alquiler
fotocasa.es: ¿Qué será primero: la recuperación de la economía o del mercado de la vivienda?
José García-Montalvo: Evidentemente existe una clara interconexión entre ambas: la mejora de la economía y la reducción del desempleo anima la demanda y el incremento de la oferta de vivienda ayuda a que la economía crezca y se cree empleo. En la situación actual quizás es más probable que el primer efecto vaya desde la mejora de la economía hacia el aumento de la demanda puesto que esta vez no es probable que el sector de la construcción pueda ser el motor de la recuperación económica en España. La gran amenaza para la recuperación inmobiliaria, y también para la mejora económica, es una subida de los tipos de interés antes de que la economía española vuelva a tomar velocidad de crucero.
fotocasa.es: ¿Cómo evolucionarán la compraventa de vivienda y el precio de éstas a lo largo de 2011?
José García-Montalvo: Los indicadores de precios que conocemos marcan una aceleración de la caída de los precios desde diciembre. En enero la tendencia se ha mantenido. Además los precios en las grandes ciudades y la costa siguen cayendo más deprisa que en el conjunto. Este nuevo acelerón en la caída de los precios es lógico si pensamos en la finalización de los incentivos fiscales temporales de 2010, que permitieron detener el ritmo de caída de los precios. Un efecto muy similar se observó en EE.UU. con la deducción temporal a la vivienda hasta abril de 2010: se consiguió rebajar el ritmo de caída de los precios pero, finalizado el incentivo, los precios volvieron a caer.
fotocasa.es: ¿La inversión extranjera puede ayudar a liberar el stock de vivienda en España? ¿Puede ser una medida efectiva?
José García-Montalvo: Sin duda la recuperación de la inversión extranjera podría ayudar a liquidar el stock de vivienda más complicado de vender y que está cayendo más rápido de precio que está localizado en la costa.
fotocasa.es: ¿La sentencia del juzgado de primera instancia de Navarra sobre la dación en pago sentará jurisprudencia?
José García-Montalvo: En absoluto. La Ley Hipotecaria es absolutamente clara en este punto y no deja lagunas a la interpretación. La sentencia se fundamenta la sentencia de la Audiencia. Dos argumentos: un detalle técnico-jurídico irrelevante relativo a la falta de impugnación del sobreseimiento de la tasación actual de la vivienda, y un argumento moral. El auto argumenta que estamos en una crisis causada por las entidades financieras y que, por tanto, no es moralmente aceptable que los bancos quieran cobra las deudas íntegramente en estos casos. Pero la última vez que miré España era un estado de derecho y no de moral. Si esos predicamentos morales son compartidos deben transformarse en iniciativas legislativas y aprobarse parlamentariamente para poder aplicarse legalmente. De otra forma estaríamos viviendo en una república bananera donde la ley se cumple o no en función de los principios morales del juez de turno.
fotocasa.es: ¿Qué medidas principales deberían de llevarse a cabo actualmente en materia de vivienda?
José García-Montalvo: Más medidas para potenciar el alquiler y movilizar el stock de viviendas sin vender (tanto en manos de inmobiliarias como de bancos) hacia este mercado. En el campo de la vpo deberían finalmente eliminarse la vpo en propiedad y comenzar a formar un gran parque de vpo en alquiler.
Fuente: http://www.fotocasa.es/
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