¿Cuánto vale de verdad un piso?

Posiblemente sea usted uno de los muchos españoles que en su día adquirieron una vivienda por 100.000 euros, por ejemplo, y pensó: “En cinco años, esto vale el triple”. Hasta hace dos años, las cuentas estaban muy claras y la revalorización de los inmuebles también pero la crisis económica ha dado al traste con cualquier expectativa. Las referencias para calcular el valor real de un inmueble se han evaporizado y cada vez es más difícil saber si un piso es caro o barato.
Además, los datos que se publican con una periodicidad casi diaria confirman que el mercado está a la baja. Por ejemplo, sólo hasta el pasado mes de agosto, el importe medio de las hipotecas sobre vivienda constituidas en España se situaba en los 121.381euros, lo que supone una caída del 8,5% con respecto al mismo mes del año pasado, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Por su parte, el precio medio de la vivienda ha caído un 3,4% en el último año, según el ya desaparecido Ministerio de Vivienda, y más de un 15% en los dos últimos años. Algunas agencias estiman, incluso, que el precio habría caído más de un 25% en los tres últimos años.
Y las previsiones avanzan que el mercado no se recuperará, por ahora. Así lo considera José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank: “la próxima subida de impuestos no está teniendo el ‘efecto llamada’ que preveía el Gobierno”. Por su parte, el analista independiente José Barta, opina que “lo que de verdad se observa en las últimas estadísticas es que la mejoría de las compraventas de viviendas se debe a los pisos que se están quedando los bancos”.

Medición exhaustiva

Para saber cuánto vale un piso, el primer paso es conocer la superficie de la vivienda que se intenta valorar. Y no es un asunto baladí. Porque, entre metros cuadrados útiles, construidos o habitables, muchos ciudadanos se llevan a errores de percepción. Los expertos aconsejan tomar como referencia la superficie de la vivienda que aparece en el catastro. Se trata de una información útil –y pública-, que se refiere a los metros cuadrados construidos del inmueble. Es decir, lo que mide la vivienda, más el coeficiente correspondiente que le otorga al propietario una parte de las estancias comunes del edificio, en su caso.
Otro problema surge con las terrazas y los patios, ¿también se incluyen en la medición? ¿qué ocurre con los áticos en los que la terraza es más grande que la propia vivienda? Según la normativa oficial, elaborada por la Dirección General del Catastro, “los porches, las terrazas y los balcones computan al 50%, aunque si se trata de espacios que se han cerrado, computarán al 100%”. Algunos expertos consideran que podría ser interesante acudir a la visita de un piso con una cámara fotográfica y si es posible, con un metro. Así, el comprador puede hacer sus propios cálculos en su hogar, al menos para obtener una aproximación de la superficie de la vivienda.

¿A cuánto sale el metro?

Una vez fijada la superficie útil, comienza la valoración pura y dura de la vivienda. El objetivo es calcular cuánto cuesta el metro cuadrado de ese inmueble. Para ello, es necesario partir de una cifra para irla complementando al alza o a la baja, utilizando una serie de factores. Para tener una referencia inicial, lo más aconsejable es saber a cuánto se cotiza el metro cuadrado en las viviendas similares que se encuentran cerca de la suya. Desde la Secretaría de Estado de Vivienda se publican trimestralmente los precios de los metros cuadrados tanto por ciudades como, en su caso, por distritos municipales. Ahí ya encuentra una primera, pero no única referencia.
Es aconsejable informarse sobre el precio que se está pidiendo en los pisos en venta que se encuentren alrededor del que se quiere calcular. Cada vez hay más carteles de “Se Vende”, por lo que, con cinco o seis llamadas, podrá resolver esta duda. Cuanto más cerca estén los pisos vecinos y cuanto más se parezcan al suyo, más exacta será la valoración.
Si sólo lo compara con uno o dos inmuebles diferentes, posiblemente se quedará corto. Si lo hace con más de 10, obtendrá un abanico muy heterogéneo de precios inmobiliarios. Ahora mismo, cada vendedor es un mundo y las circunstancias personales por las que esté pasando pueden influir, y mucho, en el precio final del piso que haya puesto a la venta. Por tanto, la comparación podría resultar errónea tanto si se peca por exceso o por defecto.

Cuantas más referencias, mejor

Desde la sociedad tasadora de uno de los bancos más importantes del país reconocen que, además de la superficie y de los precios de pisos conlindantes, la ubicación del inmueble es fundamental para valorar su precio. Por ejemplo, las viviendas que se encuentren cerca de una carretera o las vías del tren, tienen una valoración más bajas que el resto. Aquellas en las que el paso de transportes públicos sea abundante, indica que su precio será más alto. También se tienen en cuenta las dotaciones que haya en el barrio, desde servicios públicos (centros de salud, colegios, parques, etc.), hasta privados (centros comerciales, gimnasios, etc.).
Otras referencias importantes son la antigüedad, las calidades y los materiales de la finca, o si se prevé que se vea afectada por planes de ordenamiento urbano. También es recomendable prestar atención a la luz natural que recibe y a la altura. En lo relativo al edificio, hay que tener en cuenta el estado de salud de la fachada y el de los ascensores (si los tiene, porque si no, baja el precio). Respecto al interior, hay que fijarse en el estado de la cocina, los baños y las instalaciones eléctricas y sanitarias. Los sobrecostes de una necesaria reforma se deben descontar del valor del precio.
En cualquiera de estas variables interviene un término: la comparación. Todas las estimaciones de los tasadores se realizan analizando las otras viviendas del lugar. Porque, en igualdad de condiciones, el precio sube o baja dependiendo de la situación del resto del mercado inmobiliario. Incluso, algunas tasadoras ya reconocen que la publicación de noticias sobre un determinado barrio o una calle también llegan a influir en este tipo de valoraciones. Internet está al alcance de cualquiera. Así, una noticia sobre inseguridad en una zona, por ejemplo, hace bajar su precio. Muy al contrario, cualquier informe sobre calidad de vida de un barrio, provoca el efecto contrario.
Además, los expertos abogan por relacionar el precio de una vivienda en propiedad con el del alquiler para determinar la valoración de un inmueble. El dato se calcula dividiendo el precio de venta entre los ingresos anuales previstos por el alquiler y se compara con el ratio histórico. Por ejemplo, según esta estadística, la vivienda en España estaría sobrevalorada un 55%, tal y como determina ‘The Economist’, con datos tomados desde 1975.

¿Dónde es mejor comprar?

El precio de los pisos no deja de descender mes tras mes. Quizá en estas últimas semanas de 2010 puedan registrarse avances en la venta de viviendas como consecuencia del fin de las deducciones fiscales que, hasta ahora, se aplicaban de manera generalizada. Pero sólo será un espejismo. Se prevé un 2011 bastante duro para el sector inmobiliario.
Por ello, hay que saber dónde se adquiere una vivienda y si se ubica en una zona sobrevalorada, un aspecto fundamental para la posterior solicitud del préstamo hipotecario. Recuerde que es muy difícil que una entidad financiera le conceda más del 80% del valor de tasación y estas tasaciones se encuentran cada vez más ajustadas.
Un factor en el que coinciden los analistas es que, ahora más que nunca, cada zona, cada producto, es un mundo y hay que analizarlo en profundidad. Los buenos productos comienzan a desaparecer. La venta de viviendas se está ralentizando en zonas donde ha habido buen ritmo, como en las grandes capitales de provincia.
En Madrid y Barcelona, el gran momento de compra fue 2009. En el resto de capitales de provincia, el mejor momento es ahora, aunque sean operaciones en las que el factor ‘desempleo’ y las expectativas económicas familiares juegan un papel esencial. La mayor parte de las estimaciones vaticinan que los descensos serán más importantes en la periferia de las ciudades que en el centro, donde cree que la dinámica puede llegar a ser, incluso, la estabilidad.
De hecho, se están comenzando a ver grúas, aunque no de desarrollos urbanísticos como los de antes, sino pequeñas promociones, de manera muy puntual en ubicaciones de primera. Pero en el centro de las grandes ciudades, sigue habiendo muchos carteles de “se vende”, el nivel de sobreoferta sigue siendo patente incluso en las mejores zonas.
Fuente: http://www.pisos.com/